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蒸汽采暖主要是利用蒸汽凝结时放出的汽化热。以蒸汽作为热媒，可以提高散热器表面的温度，传热系数也相应增大，因此，蒸汽采暖系统的散热片数比温水采暖系统的翅片管散热器片数可以减少30%-40%。蒸汽可以采用较高的流速，因而管道直径比温水采暖系统小，从而降低了工程造价。
蒸汽采暖系统的热惰性比温水采暖系统小，也就是说，蒸汽采暖系统送汽后能较快的散热，停汽后能较快降温，这一特点很适用于需要定时供暖的工厂车间，影剧院等场所。此外，由于蒸汽的容重小，即使在高层建筑中，也不会对底层散热器造成过大的压力，而温水采暖系统用于高层建筑时，必须采取措施，以限制水的静压力。
蒸汽采暖的缺点是翅片管散热器表面温度过高，造成有机质灰尘的分解，使人感到燥热和有异味，采用高压蒸汽时，尤为明显。高压蒸汽系统的散热器和明管表面温度均在100摄氏度以上，对人体容易造成烫伤。蒸汽管道中的凝结水如不能顺利排出，还会产生水击，振动和噪声，影响环境安静。
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